Prodej nemovitosti představuje významný finanční i administrativní krok, který vyžaduje pečlivou přípravu, dostatek času a odborný přístup. Správně připravený byt přiláká bonitní zájemce, zkrátí dobu prodeje a maximalizuje prodejní cenu. Pamatujte, že úspěšný obchod stojí na třech základních pilířích: právním prověření, funkčním technickém stavu a dokonalém prvním dojmu.
| Fáze / pilíř prodeje | Klíčové úkony a dokumenty | Na co si dát pozor / Rizika |
| Právní a administrativní příprava | List vlastnictví, prohlášení vlastníka, rozpis měsíčních nákladů (energie, fond oprav), stav naspořených prostředků a úvěrů SVJ. | Právní vady (věcná břemena, spoluvlastnické podíly, nesouhlasící hranice pozemku). |
| Stanovení ceny (ocenění) | Cenové mapy, online kalkulačky, srovnání reálných prodejů, posudek soudního znalce / realitního specialisty. | Nereálná cena (předražený byt odradí, podhodnocený vás připraví o zisk). |
| Celkový technický stav | Oprava funkčních prvků (voda, elektřina, okna, podlahy, topení), doložení účtenek a povolení. | Skryté vady (ze zákona za ně prodávající odpovídá), zbytečně drahé rekonstrukce bez ekonomického smyslu. |
| Vizuální prezentace (home staging) | Profesionální fotografie, neutrální „hotelový“ dojem, odstranění osobních věcí a dekorací, dostatek světla. | Fotografie z mobilu, přeplněný prostor nábytkem, nepřipravený a neuklizený byt. |
Tři nejdůležitější pilíře úspěšného prodeje nemovitosti
Prodej nemovitosti stojí na třech zásadních aspektech:-
Právní a administrativní prověření: Ještě před oslovením kupců vyřešte veškeré právní vady. Pro kupujícího si připravte kompletní podklady k nemovitosti i příslušenství (parkovací stání, sklepní kóje, spoluvlastnické podíly na pozemku). Transparentně doložte měsíční náklady na provoz i hospodaření SVJ.
-
Funkční technický stav bez skrytých vad: Nemovitost nemusí projít generální rekonstrukcí, ale klíčové rozvody a prvky (elektřina, voda, topení) musejí být plně funkční. Všechny provedené úpravy doložte fakturami. Zásadní závady nikdy nemaskujte – prodávající za skryté vady odpovídá ze zákona. Kupujícího rovněž informujte o plánovaných investicích domu (zateplení, oprava střechy).
-
První dojem a profesionální home staging: Inzerát prodávají fotografie. Využijte služeb profesionálního fotografa. Byt před prohlídkami důkladně ukliďte, vyvětrejte a odstraňte osobní předměty (rodinné fotografie, nadbytečné dekorace). Prostor musí působit světle, vzdušně a neutrálně, aby si v něm zájemce dokázal představit své vlastní bydlení.
Prodej svépomocí vs. realitní kancelář vs. alternativní investice
Prodat nemovitost lze za účasti realitní kanceláře, nebo svépomocí. Obě alternativy mají své přednosti. Prodej přes realitní kancelář šetří čas s prezentací, sepsáním kupních smluv a organizačním zajištěním prohlídek. Nevýhodou bývá provize za prodej, vysoká vytíženost makléřů nebo jejich proměnlivá odborná úroveň. Prodej svépomocí znamená plnohodnotnou kontrolu nad celým procesem, ale také riziko, že se vám nepodaří oslovit vhodný okruh zájemců. A také to, že ve výsledku nemusíte prodat nemovitost tak dobře. Nikdo vám jednoduše neporadí, co funguje a na celý prodej zůstáváte sami.
Existuje však i investiční alternativa bez starostí o nemovitost. Držet fyzickou nemovitost vyžaduje vyšší vstupní kapitál, čas na správu a znalost trhu. Koncern e-Finance, a.s. nabízí pohodlnou alternativu v podobě investice do dluhopisů s garantovaným ročním výnosem až 9 %. Takto získaný kapitál využívá skupina e-Finance pro vlastní investice do ziskových projektů – obchodních a administrativních budov, hotelů a rezidenčních nemovitostí. Získáváte tak pravidelný výnos bez starostí s nájemníky, opravami či prodejem.
Doplňující informace k prodeji nemovitosti:
V souvislosti s prodejem nemovitosti je pak důležité zohlednit celkovou časovou a finanční náročnost. Z hlediska financí musíte počítat především se správními poplatky a možným zaplacením daně z příjmu. Celkové náklady se obvykle pohybují mezi 5 % až 10 % z prodejní ceny nemovitosti v závislosti na tom, zda využijete služeb realitní kanceláře a zda musíte platit daň z příjmu.-
Časová náročnost prodeje: Příprava, inzerce a samotný prodej nemovitosti obvykle trvá 3 až 5 měsíců v závislosti na lokalitě.
-
Právní jistota: Při prodeji bytu vždy trvejte na úschově kupní ceny (advokátní, notářská či bankovní úschova) až do zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.
- Daň z příjmu a časový test: Od daně z příjmu fyzických osob jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud ji vlastníte dostatečně dlouho (tzv. časový test činí 10 let pro nemovitosti nabyté od roku 2021, resp. 5 let u starších nákupů). Osvobození platí i v případě, že jste v bytě bydleli kratší dobu nebo jej prodali před uplynutím časového testu, ale získané prostředky použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby.
- Správní poplatky a náklady prodávajícího: Jako prodávající hradíte především poplatky za ověření podpisů na smlouvách (30–50 Kč za podpis) a případné náklady na vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), pokud ho nedodá SVJ. Správní poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru nemovitostí ze zákona hradí navrhovatel vkladu – v praxi se smluvně plně přenáší na kupujícího, případně se dělí půl na půl. Stejně tak náklady na advokátní či notářskou úschovu kupní ceny obvykle hradí kupující, nebo se o ně obě strany dělí rovným dílem. Daň z nabytí nemovitosti je již zrušena.